如果把地盘视为石油，中国好多城市可能都是“资源型城市”——地价高潮，城市茁壮，地价下落，增长乏力。这有点像俄罗斯经济，增长如故阑珊，全看油价的涨跌。但石油终有被新能源替代的一天，城市化程度的收尾也将终结对地盘的需求。

能否收尾向新能源的转型，决定了资源型城市的死活。相通，能否解脱地盘依赖，决定了中国城市在城市延长住手后能否发展。

当转型驾临的时候，能否将“临了一桶油”调理为新能源，对资源型城市生命攸关。对大多数城市而言，能否将“临了一块地”调理为能带来握续收益的本钱，也决定了其在城市化转型阶段的生涯情状。

晦气的是，好多城市都在“城市更新”的标语下“蹧跶品”着高出增长范围、收尾增长转型的临了的资源。

“城市更新”并不是并立的生意行为。名义上，城市更新是将阑珊的城市金钱进行升级——更好的大众措施、更好的居住环境、更好的城市风貌……但背后乃是城市化从本钱型增长阶段向运营型增长阶段转型。

竣工不同的财务特征，使得两个阶段之间荫藏着一个巨大的财务范围——跳畴前，便是一马幽谷，经济上升为证据经济；跳不外去，经济就会被打回原形。

不错说，现时“城市更新”所处的位置乃是统统这个词城市化转型流程中最危急的一环，一朝出错，就很难扶助。这亦然中国的城市更新和其他经济体的城市更新的最大分歧。

城市化2.0的出奇风险

不谋全局者，不及谋一域。

中国的城市化乃至统统这个词经济，都在快速参加从“增量高速率”向“存量高质地”转型的阶段。此时统统的战略，都必须放到转型这个大布景中进行念念考。

城市更新也不例外。从2004年开动，中国城市化的“刘易斯拐点”即农村剩余劳能源从多余转向短缺开动出现，于今已完成的城市建成区的容纳技能总体上已高出东谈主口城市化的需要，城市化1.0阶段几近完成，开动参加以存量为主的城市化2.0阶段。

那么，城市化的2.0阶段和1.0阶段有哪些不同？

第一是“东谈主口减”。在城市化2.0阶段，东谈主口从农村大限制流入城市的趋势开动变缓，东谈主口更多是在城市间流动，越来越多的城市出现东谈主口净流出。

第二是“赤字增”。跟着基础措施树立完成及升级，普通大众服务运维成本的增长速率高出政府一般性税收的增长速率。

第三是“投资降”。城市基础措施树立基本完成（如“铁公基”），可投资的有用边幅变得稀缺，多半的本钱型投资赶紧裁汰。

“东谈主口减”意味着对城市住房需求的减少，在1.0阶段相配稀缺的地盘不再稀缺，靠卖地为基础措施投资融资这一最主要的阶梯不再可行；

“赤字增”意味着以税收为中枢的财政收入，成为城市财政是否可握续的要津，如果政府不成确保财政收入的增长高出财政开销的增长，城市就会渐渐走向阑珊；

“投资降”意味着城市不再需要更多的本钱型投资，城市会因“边幅荒”短少假贷，货币就无法畅通维持腹地破费。

高速增长容易，高质地发展难。城市更新如果延续增量时间的迷惑模式，在转型的布景下必将堕入财务窘境。城市更新非但无法收尾城市增长转型，反而会导致财政赤字扩大，欠债不停增多。

这便是转型时间城市更新所濒临的出奇风险。

税从那处来？

关于城市政府而言，收入主要来自税收。

大部分西方国度的城市政府是通过平直税，以征收房地产税等为妙技获取财政收入。而我国领受辗转税，主要通过企业征税获取大部分财政收入。由于咱们在卖地时还是将地盘70年的异日收益贴现，在尽头永劫候内很难转向以房地产税为主的平直税，这就决定了中国在城市化转型中势必取舍与其他国度不同的财务旅途。

在证据国度，因为有房地产税，每项物业（包括住宅）都是“税源”，物业越多，税收越多；在中国，物业的增多非但不会带来税收的增多，为住户提供的大众产物的增多反而导致财政开销增多。

在多数证据国度，企业的作用是创造征税东谈主；在中国，企业则是税收的平直起首。

这便是为什么“招商引资”在中国城市化转型中具有极其难得的意旨。异日中国城市的竞争，势必是各城市企业间的竞争，企业征税的几许决定了城市能否生涯和发展。

由于企业金融发展的大趋势是从主要依托银行体系到主要依托股票市集，因此城市化转型在某种意旨上亦然从地盘信用向股市信用调理。

“临了一桶金”

企业强，则城市强，这是中国特定的税收轨制所决定的。

地价越高的城市，城市政府的财力就越强，向腹地企业注资的技能也就越强。

认知了城市增长转型的内在相关，咱们便不错对“好的城市更新”作念出三个判断。

“好的城市更新”一定要最大化地盘的净本钱收益。

这意味着要最大程度地压缩征地拆迁成本。城市更新产生的收入，本色上是大众产物带来的外溢价值。想象一块住宅用地，当初出让时，大众产物只可维持1的容积率和每平米100元的地价，跟着城市基础措施的改善，不错维持的容积率栽培到2，单元容积率价值上升到200元。如果政府用200元从原产权东谈主手中赎回地盘，再以400元的市价出让，就不错收回大众产物带来的溢价200元。这200元便是城市更新带来的净本钱收益。

若莫得新增的大众产物开销，地盘收益就不错竣工用来投资于企业，一次性的本钱收益不错转为可握续的税收和分成。如果城市更新模式不成将赎回地盘的成本适度在200元以内，净本钱收益就会减少。

好多东谈主认为只消地盘出让金能笼罩城市更新的统统成本就意味着财务均衡，这种不雅点是竣工症结的。政府在更新中失去的增容收益200元，便是城市化转型的“临了一桶金”。只好能将这200元收回并调理为能带来握续收入的“权利”的城市更新，才是“好的城市更新”。

“好的城市更新”一定要幸免城市存量金钱的贬值。

在城市化转型的旯旮上，新增的地盘供给很容易高出新增的地盘需求，平直终结便是存量金钱（二手房价和房钱）下落和新增供给去化周期的延长。一朝这两个征兆开动出现，城市就不成陆续新增供地，不然会导致城市住户、企业和政府手中的金钱都开动贬值。如斯就会出现金钱抛售，如果下逾期的金钱依然没东谈主接盘，房地产市集就会失去流动性。统统市集主体的金钱欠债表都会因此萎缩。

由于银行的好多典质品都源于房地产信用，房地产市集失去流动性就会触发金融系统风险。对莫得新增房地产需求的城市而言，“好的城市更新”就不成树立在增容的基础上。千万不要认为需求有保证的一线城市的作念法，其他城市都不错仿效。

“好的城市更新”要最小化异日政府预算开销的增长。

就算城市更新获取的地盘收入能到手调理为可握续的收入（税收和分成），但只消这部分收入小于由城市更新带来的新增预算开销，就依然不是“好的城市更新”。政府的运维开销带来的财政缺口，乃是参加城市化下半局势有城市最大的挑战，“好的城市更新”应当有助于减弱这个缺口，而不是扩大这个缺口。

总之，“好的城市更新”要能让财政收入最大，财政开销最小。如果因为城市更新导致净收益减少甚而变为负值，便是“坏的城市更新”，最终势必会掉进 “财务陷坑”。

城市更新的陷坑

典型陷坑1：城中村校正

好多东谈主都会在潜表示里把城中村视作和海外穷人窟一样的城市“肿瘤”，欲除之此后快。两者天然款式近似，也都游离于料到管控除外，但在城市财务中的脚色却竣工不同。

海外大众产物大多通过平直税订价，以征收房地产税的模式向大众产物的使用者收费；中国大众产物则主如果通过辗转税向第三方（主如果企业）收费。

因此，海外的穷人窟是城市大众产物纯正的搭便车者，中国的城中村则通过给第三方服务者提供廉价居所，裁汰了企业用工成本，辗转向城市财政作念出了孝顺。

如果把城中村变为高价住房，会辗转增多第三方（主如果企业）的运营成本。企业效益下降甚而外迁，则进一步恶化城市运营型增长阶段的利润表，使政府财政缺口进一步扩大。

恰是因为中国特定的财政轨制，城中村成为不同于穷人窟的、具有难得城市功能的“器官”。在莫得替代品（比如廉价住房）的情况下，澳洲幸运5app简便拔除城中村非但不成处理城中村的问题，反而极有可能导致财政“大出血”，对城市大众预算形成握久毁伤，为城市财政留住不可逆的后患。

最典型的例子便是西南某省会：依靠大限制增容开展城中村校正，导致烂尾楼随地可见，顾惜的地盘收益被蹧跶品一空，很难高出城市化两个阶段之间的范围。与之相对应的是厦门曾厝垵、西安袁家村的自主校正，政府莫得大限制增容，险些竣工依靠市集力量完成了从物业出租向城市新功能的升级。

典型陷坑2：老旧小区校正

不菲的征拆成本决定了老旧小区校正仍旧只可依靠“增容—卖地”来均衡财务，赔偿范例越高，增容就越多。增容等于新增供地，城市化上半场接近尾声，大约卖出去的地越来越少。用于拆迁赔偿的多了，用于投资企业创造税收的“临了一桶金”势必减少。如果过度供给地盘，导致不动产价钱下落，统统这个词城市还是形成的本钱也会贬值。

增容势必需要新增东谈主口。如果城市东谈主口还是趋近踏实，增多的容积率要么莫得东谈主要，边幅烂尾；要么变调城市较差区位的东谈主口，引起其他区域东谈主口减少堕入阑珊。就算边幅自身有富余的需求，增容形成的大众产物偏激运维成本增多，相通会导致异日城市政府财政盈余减少，甚而出现赤字——老旧小区增容校正所形成的便是城市的“负金钱”。

这种负金钱边幅越多，政府财政包袱就越重，转型就越困难。那些财政自给率低于50%的城市，好多都会在城市化2.0阶段失去竞争力。

关于大部分东谈主口踏实甚而开动流出的城市，“增容式”老旧小区校正要立即住手。那些还有东谈主口流入的城市要相配羡慕、严慎使用“临了的容积率”。对这些城市而言，以住户自主更新为主的模式应该成为老旧小区校正最主要的模式。

2014年厦门市料到局和厦门市国土资源与房产经管局出台《厦门市预制板房屋自主集资校正调换见解（试行）》，提倡“业主自觉、资金自筹、校正自主”的原则，湖滨一里60号楼在实践的档次进行了挑升旨的探索；喀什老城校正则是政府和住户合营，在原拆原建、莫得新增容积率的基础上，保护和更新老城的同期，将老城改形成一个相配有特点的旅游标的地。

如果说厦门湖滨一里60号楼是探索不依赖卖地融资的城市更新模式，那么喀什老城则是摸索出一种不错握续带来财政收入的城市更新模式。

典型陷坑3：退二进三

工业用地是城市存量用地中数目最大的类型之一。该类用地在城市财政中饰演的脚色，便是创造税收和服务，在缺失房地产税的轨制下，是城市政府利润表中收入项对应的主要空间。

因此，任何工业空间的更新都必须平直或辗转带来更多的财政收入。但凡原意不了这一要求的工业空间更新，都是“坏的更新”。

如果一块工业用地由于磋磨的原因或驾驭环境的原因无法提供承诺的税收，那就意味着地盘使用者对政府负约。非论地盘使用权是否到期，政府都应有权按照工业用地的价钱赎回剩余年限的地盘权利。

政府不错用该地盘陆续招商，让新的地盘使用者接着征税；也不错用于商品房树立并高价出让，将收益动作“临了一桶金”投资于高收益产业；还不错用于保险房树立并定向供给高税收产业……但便是不成让原来的地盘使用者无偿退二进三。

退二进三不仅意味着原来的使用者被罢黜了原先的义务，还不错将该地盘转为比工业用地价钱更高的商办用地。这践诺上是在变相饱读动投契者假借工业需求获取商办用地套利，从而挤走果然能带来税收的企业。

工业用地转商住用地，应该是工业用地更新的高压线。如果要转，只可由政府赎回后从头出让，地盘增值收益应当全部归政府。当今有些城市为了饱读动集约诓骗工业用地，允许工业用地拿出30%动作居住用地来赔偿“上楼”成本。这么作念要相配严防。

因为房地产出让是一次性的，产业上楼最终要体现税收的增多，而税收是握续性的，一次性的卖地收入弥补不了企业上楼增多的握续性运营成本。然而时候上的错配却让工业用地使用者不错通过将房地产套现后，倒闭走东谈主；一些感性的企业会拿出30%通过房地产获取的本钱性收益，迁到不需要产业上楼的驾驭地区甚而东南亚，以督察较低的运营成本。

多半的工业用地调感性质成为商办用地（甚而居住用地），都意味着统统者权利的流失。如果还要进一步增容，流失得就更多，这些都是城市转型必需的“临了一桶金”。工业用地改变性质和增容，也会带来大众产物运维成本（也便是一般财政开销）的增多。

产业迁徙税收减少，运维成本上升，“一降一升”，更新非但莫得带来财政盈余，反而导致财政赤字，使本来就多余的商办用地雪上加霜，陡然了城市服务升级以及产业迁徙的顾惜契机。这么的工业用地更新模式，背后其实是巨大的财务陷坑。

城市政府的转型：风投如故赌徒？

关于城市政府而言，卖地就像卖矿，如果城市政府不成使本市从资源型城市转为金钱型城市，城市早晚会收缩。这方面的到手逆袭者，便是合肥政府。

合肥政府一开动就把城市更新动作更强大的城市增长的一部分。当今被众人熟知的是合肥通过跳出老城，树立滨湖新区，促使市政府和省政府搬迁，到手为城市基础措施和投资头部企业融资。但很少有东谈主提防到，在此之前，合肥老城有过一轮寰宇齐知的“大拆违”。通过对老城违规建筑作念减法，为滨湖新区创造了领先的需求。

和西南某市校正城中村的作念法竣工相悖，合肥并莫得在老城大拆大建，而是通过拆违把违规建筑“窃取”的需求规复为新的容积率需求，然后在滨湖新区的国有地盘上将容积率变现。

为了最大摒弃举高地价，合肥政府不仅为滨湖新区配备了基础措施，包括路网、绿化、中小学和医疗机构等，还把市政府、省政府一齐迁往滨湖新区，举全市之力树立最高范例新区。

完备的配套措施使滨湖新区获取很高的一次性地盘收益，成为合肥启动增长的“第一桶金”。

其时，合肥和其他城市的新城树立还莫得太大分歧。果然让合肥和其他城市拉开差距的，是其他城市用这笔钱又建了第N条地铁，又修了大广场、大马路、大公园、大剧院……而合肥政府收拢了京东方这个对合肥家电产业至关难得的企业，始创了“注”资招商的新模式，待企业熟习到手上市，通过二级市集套现，然后再寻找下一个“后劲股”……

领受这种模式，合肥政府先后投资了京东方、长鑫存储、兆易翻新、蔚来汽车等着名企业。到手投资一个龙头企业，常常会带来一串有关企业，跟着税收的增长，合肥渐渐解脱对地盘出让的依赖，2020年先于珠三角明星城市东莞跨入万亿城市俱乐部。

在中国，城市政府是在进行“风投”。从名义看，合肥政府很像“赌徒”，但践诺上其抗风险技能远超其他市集主体。比如就算政府投资蔚来汽车没得益，但只消能拉动能源电板等有关产业参加合肥，政府如故不错从其他企业获取税收。

合肥的实践标明，必须将广义的城市更新放到从地盘财政转向股权财政这一流程中进行磋商，把每一次城市更新都视作向本钱市集迁徙的契机。

新的玩法需要新的机制，关于城市政府而言，顽强的国有金钱经管机构是参与这一玩法所必需的；关于国度而言，巨大的股票市集就变得至关难得，莫得富余的市集容量，压根不可能容下如斯多的本钱。

结语

城市化下半场是更狰狞的“淘汰赛”。面前还能陆续卖地的城市政府必须表示到，当今的地盘收入既是它们在地盘市集获取的“临了一桶金”，亦然它们向股票市集迁徙的“第一桶金”。

如果不成在新的本钱市集将其调理为不错带来永续收入的权利，而是在症结的城市更新中将其蹧跶品一空，这么的城市就会失去参加城市化下半场比赛的入场券。这对每个城市而言都是生命攸关的一刻。如果不成实时识别城市更新背后藏匿的财务陷坑，一张错牌就足以让统统这个词城市难以复苏。

作家 赵燕菁｜投稿 tougao99999

作家简介：厦门大学教悔，所著《大变调》一书由中国东谈主民大学出书社于2026年4月出书。

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